点击数：1745 时间：2016/06/30
作者：方湘子
《南京市住宅物业管理条例》将于2016年7月1日起施行。南京市人大常委会采用创新模式，首次在全国范围内公开招投标，选定第三方组成专家团队起草条例文本。本人有幸两次受邀参加南京市人大组织的条例草案专题研讨会，全程关注条例的起草修订过程。现从律师实务的角度就该条例涉及的主要热点问题作一解读。
热点之一：首次引入第三方评估机制
由于服务的无形性，实务中业主与物业服务企业因物业服务质量产生争议时没有统一的评价标准，法院通常也是依据双方举证予以酌定。本次立法首次引进第三方评估机制，以期借助评估机构专业的评价尽可能使物业服务可量化。条例规定，根据不同的物业管理阶段，可以分别由业主自治组织、建设单位或物业服务企业提出委托，对于物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动委托物业服务第三方评估机构进行评估。物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具真实、客观、全面的评估报告。例如在前期物业服务阶段，如果对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主可以要求建设单位委托物业服务第三方评估机构对物业服务企业的履约情况进行评估。经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位可以按照合同约定更换物业服务企业，或者要求物业服务企业限期整改。
第三方评估机制是本次创新性的管理制度，可以借鉴北京市第三方评估机构管理办法，使该制度在南京能够落地并有效实施，为法院审理类似纠纷提供有益参考。
热点之二：赋予建设单位更多责任
其一，前期物业管理阶段，建设单位依照法律、法规规定的程序通过招标、投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，还应承担监督物业服务企业履行前期物业服务合同的义务。建设单位在物业买受人购房时签署的临时管理规约中应载明建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务、建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法、建设单位更换前期物业服务企业的条件等。
其二，业主大会成立过程中，建设单位除了启动程序，向街道办事处或镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料外，条例规定建设单位还应当在办理房屋所有权初始登记之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。
其三，建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金（不同于“住宅专项维修资金”），作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。物业保修金交存期限为五年，在此期间，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。交存期内实行“多退少补”的原则保障资金使用。
加大建设单位的责任正是为改变前期物业服务阶段的不规范行为，减少由于建设单位的遗留问题致使业主与物业服务企业的矛盾。
热点之三：物业区域分立合并得听业主意见
《江苏省物业管理条例》第二章对物业管理区域作了专章规定，物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。条例对此作出细化规定，物业管理区域需要分立或者合并的，应当形成区域调整方案，对调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定。需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意；需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。此条规定对于分期开发交付的项目的物业管理区域调整具有一定的指导意义，如涉及物业区域分立或合并的，业主有权依法发表意见。
热点之四：财务审计监督促使财务透明
住宅小区涉及资金问题相对敏感，物业服务企业退出项目后争议较大的也是财务资金问题。本次条例对于财务公开及审计问题予以进一步细化，如业主对住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。
此条规定严格要求业主委员会或者物业服务企业应当建立规范的财务管理制度、公开费用使用情况，妥善保管会计凭证、会计账簿以及其他与财务收支有关的资料，不得转移、隐匿、篡改或毁弃财务资料，否则将承担相应的法律责任。
热点之五：不交物业费与业主个人信用
业主不交纳物业费须经过法定程序后可能影响个人信用。条例规定，业主欠交物业服务费用、公共水电分摊费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，才可能会按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
实践中，业主拒绝交纳物业费原因多样，例如房屋质量问题、对物业服务不满意等，在此建议业主可以通过合法途径向合同相对人提出主张。如果物业服务企业管理不当侵害了其合法权益的，应当及时通过诉讼主张权益，避免错过法定的维权时效。
热点之六：细化物业交接查验程序
其一，建设单位与物业服务企业的交接。条例规定，物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照合同约定共同对住宅物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，并邀请物业所在地的区域物业管理行政主管部门参加。物业承接查验后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。此条规定，对于规范建设单位与物业服务企业的交接行为，厘清责任，有利于解决日后因房屋可能存在隐蔽工程的质量问题而发生的争议。
其二，物业服务企业退出时的交接。物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并按规定移交资料。物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理交接的，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业所在地的街道办事处备案。如电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业管理混乱的除承担相关行政处罚外，还将面临民事赔偿责任。
热点之七：公共维修资金新规定
公共维修资金的审批使用也是物业管理中的难点问题。条例对此作出新规定，即建设单位未提出成立业主大会书面报告之前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担维修责任；如建设单位已经按照规定提出成立业主大会书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用住宅专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，经全体共用部位业主依法讨论通过后，由住宅专项维修资金管理部门划转核准的资金。
如发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，如电梯故障、消防设施故障、供水等需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、或物业服务企业可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请，管理部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起二个工作日内完成审核，极大地提高了审批效率。
本次条例的出台在南京市物业管理发展史上具有里程碑意义，物业管理事关市民切身利益，上述一点梳理希望对物业管理领域的执法工作者、从业人员及业主正确认识及使用条例有所帮助，同时期待这部法规能够真正为解决住宅物业管理矛盾纠纷提供法律依据，切实维护各方主体的合法权益。
（编辑：杨静 校对：何招燕）