【致邦原创】对房地产开发公司商品房“已使用”的理解错误系列说

文| 王馨

编| 金卉

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《中华人民共和国房产税暂行条例》（国税发[1986]90号）颁布于1986年9月15日，是我国目前房产税的主要征税依据和具有最高法律效力的位阶规范。后期出台了一些规范性文件对此进行了细化和补充，但还是出现了很多争议。

《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发【2003】89号）第一条 关于“房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发公司而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”。

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该如何解释“已使用或出租、出借的商品房”，特别如何理解和确认为“已使用”，现实中争议颇大，观点较多。本文将列举“产权登记说”和“固定资产说”两个错误观点。

产权登记说认为，只要房屋登记在房地产开发公司名下则视为房地产公司已经开始使用该房产，依据国税发[2003]89号文件规定计征房产税。

产权登记是《不动产登记条例》中的概念，该条例第二条“不动产登记，是指不动产登记机构将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。不动产登记是为了保护权利人合法权益，实现物权保护的一种重要方式。

税法与行政法、民法属于统一法律体系中的不同部门法，遵循统一的法的基本价值和原则精神，但税法则表现出更多的独立性。在税法没有规定产权登记即为“房产已使用”的前提下，生搬硬套民法概念来解决税法的问题，犯了常识性逻辑混乱的错误。

碰巧，近日笔者的同事接到售楼处电话，通知其来取办理个人产权证的必备资料。取来细看，则为一本《中华人民共和国不动产产权证书》，该不动产权利人清晰写着“某房地产开发有限公司”。由此可见，在笔者同事去办个人不动产产权证之前，该房屋一直登记在房地产开发有限公司名下，房地产公司的每套房屋都是先登记在房地产公司的名下，然后再转到购买者名下。按产权登记说的观点，只要登记在房地产开发公司名下视为使用，计征房产税，房地产公司岂不是缴了冤枉税？在实务工作中，此情形也是无需缴纳房产税的。

可见，无论从法律的解释，还是实务的操作，“产权登记说”的观点显然是站不住脚的。