点击数：1391 时间：2018/06/12
二手房是相对于（新房）商品房而言，指房地产开发商开发经营用于销售的房屋（商品房）之外的其他房产。二手方买卖交易流程复杂，交易额巨大，且买受人信息与房源信息不对称，故通常买卖双方通过房产中介进行交易。由合法的房产中介撮合交易、协助买卖双方办理相关手续，可以避免常见的法律风险，然而，房产中介毕竟不是专业的法律服务机构，对于重大法律风险的识别与防范缺少理论和实务支撑。笔者作为主要从事房地产与建设工程法律事务的法律服务者，现根据实务中日常代理二手房买卖的案例，结合相关规定，特此提示广大购房人在购买二手房时应注意的相关事项：
一、注意核实是否存在房产登记簿未列明的房屋共有权人，并要求全部的共有权人共同签字同意出售房屋。
通常而言，房屋所有权人以房产登记为准，但有些情况下，房屋可能存在共同共有或按份共有的情形，且并非所有的共有权人均会登记在登记薄上，例如，夫妻关系存续期间，以其中一方名义购买的房屋，虽然登记为一个所有权人，但实际上是夫妻双方共同共有，其中一方无权单独处分。未登记的一方如果以未经其同意为由拒绝出售房屋，容易引发纠纷，尤其在房价大幅上涨的时候。还有诸如夫妻一方死亡遗产未分割的情形下存在的房屋共有的情形等，都要予以注意。
二、注意关于户口迁移的违约责任需要明确约定。
二手房买卖合同虽然通常都有关于户口及时迁移的约定，但是对于不能及时迁移的违约责任通常都未予以明确。实务中，在房价上涨过程中引发的纠纷，卖房人要求未能满足的情况下，一般都采取拖延迁出的手段，尤其是买房人为孩子上学而购买的学区房，更是容易引发纠纷，如果合同未明确约定不及时迁移户口的违约责任，对于购房人明显不利。
三、关于税金的约定应当明确。
实务中，很多情形下都约定由买房人承担全部税金，卖房人的契税、所得税等均由买房人承担，即卖房人所得为“净得价”。如此约定，只要是双方的真实意思，对双方均发生法律拘束力。但是，由于现行法规（南京市）允许卖房人选择按照房屋总价的1%或者买卖房屋所得的20%缴纳所得税，因两种方式缴纳的纳税额可能差距很大，故卖房人在房价快速上涨引起心态失衡，在无理要求得不到满足的情况下，可能会恶意选择多缴税金的方式一对卖房人“惩罚”（笔者代理的案件中有这样的实例）。因此，在约定卖房人所得为“净得价”时，应明确约定缴纳所得税的具体缴纳方式及税率。
四、注意主动了解和询问是否“凶宅”、房屋是否有其他重大缺陷。
“凶宅”的价格比正常房屋价格明显降低，且为部分人群所不能接受，因此，是否属于“凶宅”，对于双方是否能够达成一致意思表示以及房屋的价格构成重大影响，根据诚实信用原则，所售房屋如果属于“凶宅”，出卖人应当主动告知，否则，对于买房人极不公平。那么，如果出卖人未主动告知，合同签订后，买房人是否可以要求撤销合同呢？
《江苏高院关于审理房地产合同纠纷若干问题的解答》关于“凶宅”买卖如何处理的答复：买受人以市场价格购买房屋，该房屋曾出现自杀、谋杀等非 正常死亡事件，经买受人询问，出卖人对此未作披露的，构成欺 诈，买受人有权予以撤销。从该答复的文义来看，买受人须在主动询问出卖人未披露的情况下，方才有权予以撤销，言外之意，如未经主动询问，则无权予以撤销（注：对此笔者持异议）。本条答复实际上是减轻了出卖人的诚实信用义务，加重了买受人审慎义务，应引起买房人的足够重视，建议签订合同时应以适当的方式询问房屋是否“凶宅”并保留相关询问的证据。同样，对于房屋是否存在白蚁、存在难以修复的渗漏水等重大缺陷，为避免发生纠纷时处于不利地位，买房人也应主动询问。
总之，购买二手房对于一个普通家庭来说是一件大事，首先是应通过合法的中介机构进行买卖，最好不要为了省钱而选择“私下交易”，其次，对于笔者提及的上述法律风险应高度重视，必要时可以委托专业的律师协助审查合同及交易流程，以尽可能避免发生重大风险。
作者简介：江建华律师 江苏致邦律师事务所高级合伙人、建筑与房地产业务部部长、国家一级建造师。
供稿：建筑与房地产业务部 江建华 编辑：汤大好