点击数：2208 时间：2016/07/28
方湘子
业主看过样板房后购买了商品房期房，在交付时却发现所购房屋的屋顶比其他楼层的屋顶多出了六道横梁。但该横梁系初始设计，符合国家设计规范，在此情况下业主能否向开发商主张赔偿责任？本期分享本所方湘子、费越律师代理的两起商品房买卖合同纠纷案。
【基本案情】
原告：黄某、娄某
被告：南京某房地产开发商
2013年9月，黄某与娄某分别购买了南京某开发商开发建设的某楼盘10楼房屋一套，商品房预售合同中约定房屋层高2.8米。2014年8月，黄某与娄某在房屋交接验收过程中发现所购房屋比同一幢其他楼层的顶部多出了六道裸露在外的横梁，纵横交错，使屋顶变得如棋盘格子一般，严重影响美观；而且这些横梁均约几十厘米高，使得屋内实际层高仅为2.3米，与合同约定严重不符，严重影响房屋的使用和美观。住在这样的房屋内让人感到压抑，影响心情。黄某与娄某就此与开发商多次协商均无果，故诉至法院，请求判令开发商在确保房屋符合国家安全标准的前提下拆除房屋中裸露的横梁，如果横梁确实不能拆除，则要求开发商按2000元／平方米赔偿经济损失194280元。
开发商辩称：交付的房屋层高2.8米，符合合同约定，涉案房屋的门厅及小卧室多出5道横梁，其中有1道贯通门厅和小卧室，5道横梁是因为11层的房屋结构产生变化，需要在10层和11层间的楼板下浇注承重梁，以保证10层以上房屋的安全，该承重梁的设计图纸是经过有关建筑主管部门图纸审核的，其作用类似于房屋的承重墙，是不能拆除的。涉案房屋的门厅和小卧室顶部的承重梁与地面的净高均为2.3米以上不等，完全符合国家《住宅设计规范》规定的国家标准。因此，开发商认为涉案房屋的交付条件完全符合合同约定和国家标准，请求驳回购房者的诉讼请求。
【裁判过程】
经审理查明，黄某与娄某分别和开发商签订了《南京市商品房预售合同》合法有效，合同约定涉案房屋层高2.8米。开发商于2014年8月交付该房屋，交付时已取得《建设工程规划验收合格证书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。
法院经现场勘验，开发商交付涉案房屋朝北一间卧室屋顶有两道横梁，呈“T”型结构，客厅朝北的屋顶有四道横梁，呈错开的“十”字型结构。横梁的高度约28厘米、宽度约20厘米，横梁的下端距地面约240厘米。涉案房屋的六道横梁是初始设计就存在，上述横梁均不能拆除，若拆除会影响房屋安全。
【裁判结果】
法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中涉案房屋的六道横梁虽是初始设计，但横梁存在的事实足以影响到购房者对购买涉案房屋的判断，而开发商在与黄某及娄某签订商品房预售合同时，未尽到提醒或告知的义务，违背了诚实信用原则。根据合同约定涉案房屋层高为2.8米，现开发商交付给的房屋中有六道横梁，且每道横梁高28厘米、宽度约20厘米，横梁的分布实际减少了室内使用空间，而商品房预售合同中未约定有此质量瑕疵，该瑕疵降低了房屋的使用价值。法院认为涉案房屋屋顶存在横梁的质量瑕疵，对室内的使用空间、房屋的使用价值等不利影响客观存在。综上，根据公平原则，法院酌定判决开发商分别赔偿黄某与娄某各40000元。
【二审审理】
开发商不服原审判决，向南京市中级人民法院提起上诉，上诉理由为：根据GB50096－2100号国家住宅设计规范，涉案房屋完全符合其中规定的净高、层高标准。多出的横梁既是为了安全考虑，也充分考虑了房屋的使用空间和使用价值，不存在对其造成影响的问题。六道横梁仅位于门厅和小房间，至多十多平方米，约占整个房间面积六分之一，不会影响房屋整体使用空间。其出售的也是毛坯房，不存在影响房屋美观问题。同时，涉案房屋本身就有横梁，多出部分横梁不影响装潢吊顶后的室内净高。综上，请求法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
二审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。双方签订的《商品房预售合同》约定涉案房屋层高为2.8米，现开发商交付给的房屋中的六道横梁处于卧室与门厅上方，且每道横梁高28厘米、宽度约20厘米，其分布实际上影响了室内使用空间与使用价值，亦会增加购房者的装修成本。本案中涉案房屋的六道横梁虽是初始设计，但该横梁存在的事实足以影响到普通购房者对购买涉案房屋的判断，而开发商在与购房者签订商品房预售合同时，未尽到提醒或告知的义务，违背了诚实信用原则。原审法院在考虑到横梁影响涉案房屋使用价值的基础上，酌定开发商分别赔偿黄某与娄某各40000元，并无不当。开发商上诉称横梁符合国家标准，不会对涉案房屋造成影响，显与事实不符，对其上诉请求，本院不予支持。
综上，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
【办案手记】
每一起案件都是一个故事，每办一起案件都值得总结与思考。本案的代理，使得我们对律师工作的“突破”与“灵活”有了更深的体会。
突破——预备合并诉讼之应用
预备合并诉讼，是指原告在提起主位诉讼的同时，于同一诉讼程序中提起预备诉讼，以备主位诉讼无理由时，可以就其预备诉讼请求法院审判的诉讼合并形态。预备合并之诉制度在我国民事诉讼中没有具体规定，囿于法院对案件程序性限制，在司法实践中运用或有障碍。
本案代理律师通过充分沟通，得知当事人的诉讼目的为在符合安全要求的前提下拆除横梁，但如果横梁不能拆除，退其次也能接受赔偿。因此我们尝试在本案中采用预备合并诉讼，即先请求法院在确保房屋符合国家安全标准的前提下拆除房屋中裸露的横梁，如果横梁确实不能拆除，则要求开发商给予经济损失。为了顺利立案，我们特地准备了两套诉讼文本。果然，立案庭法官要求只能在拆除与赔偿之间选择其一，因此在立案时诉请选择了拆除横梁。但是在开庭过程再次提出预备合并的诉讼请求，所幸被法官接受。
事实证明这一设计是正确的，因为法院在审理过程中经向专业部门咨询，确认多出的横梁出于安全因素无法拆除，因此就对预备的诉讼请求进行了审理，判令开发商赔偿。如此一来，避免当事人另案起诉，耗时耗力，徒增讼累。因此，律师在代理案件过程中应当结合当事人的真实意愿，全面设计诉讼方案，勇于尝试与突破，以最低的成本、最高的效率实现当事人的诉讼目标。
灵活——及时调整诉讼策略
在接受委托时基于已有信息，我们初始判断涉案房屋多出的横梁系开发商在建设过程中擅自变更设计而导致，因此主要观点从开发商擅自进行设计变更的角度主张赔偿责任。但是在接受委托后，经向房屋所在地的建设主管机关、档案馆等部门调查后却得知，涉案房屋多出的横梁为初始设计，符合设计规范，此结果将对我们的诉讼造成不利影响。鉴于此，我们迅速将诉请焦点转移至即便房屋符合设计规范，但仍给购房者造成实际影响的角度说服法官，积极地主张赔偿。
法院最终采纳了我们的代理意见，两级法院均认为涉案房屋的六道横梁虽是初始设计，但该横梁存在的事实足以影响到普通购房者对购买涉案房屋的判断，而开发商在与购房者签订商品房预售合同时，未尽到提醒或告知的义务，违背了诚实信用原则。横梁的分布对室内的使用空间、房屋的使用价值等不利影响客观存在，而商品房预售合同中未约定有此质量瑕疵，根据公平原则，法院酌定开发商应予赔偿。