点击数：3634 时间：2014/02/14
文/夏磊
近年来随着房价节节攀升，越来越多的年轻人不得不选择按揭贷款购房，在婚姻纠纷案件中因按揭贷款购房而引发的财产分割纠纷已经成为一种典型。争议最多的是，结婚前一方签订商品房买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款支付余款，结婚之后以夫妻共同财产归还银行贷款，其中夫妻共有份额如何确认？本文从一则案例出发，通过对不同计算方法进行比较分析，寻找其中的法理逻辑，得出相对科学、合理的计算方法。
【基本案情】被告在2003年4月30日购买一处房产，总价12万元，首付3万元，银行按揭贷款9万元，自2003年5月15日至2013年5月15日分120期等额本息法归还。2003年8月29日原告与被告登记结婚。2011年3月28日原告提起离婚诉讼。经法院查明，自签订买卖合同到结婚登记之日归还银行3期本息合计2740元（其中本金1824元），自结婚登记之日到判决离婚前归还银行91期146996元（其中本金73829元，正常本息合计87735元、逾期归还的复息和罚息合计59261元），房贷余款还差26期若一次性归还需24642元（其中本金14347元）。原被告双方确认，房屋在离婚时市场价值44万元。
【争议焦点】本案判决时恰逢最高法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（征求意见稿）发布期间，原被告双方及法院基本都能认同原告有权要求对共同还贷部分及其对应增值进行分割，但对于共同还贷支付的款项及其对应财产增值的计算，各方有不同意见。
第一种意见：原告认为，婚姻期间支付银行贷款的所有款项，包括因为逾期还贷支付的复息及罚息，均为夫妻共有财产，均是购房的财务成本，因此对于该部分款项146996元均属于夫妻共有财产。以婚姻期间支出的款项对比购房总成本计算对应的增值。计算方法如下：
房屋增值=房屋现值-购房支出的全部成本（首付款+实际支出的本息）
=440000元-（30000元+2740元+146996元+24642元）=235622元。
婚姻期间对应增值=房屋增值×（婚内归还款项/购房支出的全部成本）
=235622元×146996元/204378元=169468元
夫妻共有份额=婚内归还款项+对应的增值
=146996元+169468元=316464元。
第二种意见：被告认为，婚姻期间还款中罚息和复息不应入夫妻共有财产，只能计入正常本息87735元，房屋增值为房屋现值扣除正常支出成本，婚内共同还贷对应的增值应综合贷款占房屋原值比例及还款期数占应还期数比例计算，即：
房屋增值=房屋现值-购房支出的正常成本（首付款+正常支出的本息）
=440000元-（30000元+2740元+87735元+24642元）=294883元。
婚姻期间对应增值=房屋增值×（贷款总额/房屋原值）×（婚内归还贷款期数/贷款应还总期数）
=294883元×90000元/120000元×91/120=167715元
夫妻共有份额=婚内归还贷款的正常本息+对应的增值
=87735元+167715元=255450元
第三种意见：法院判决认为，婚姻期间共同还贷部分只应计算归还借款本金数额，以房屋现值减去原价为增值，以婚内清偿本金占房屋原值比例计算对应增值。计算方法即：
房屋增值总额=房屋现值-房屋原值
=440000元-120000元=320000元。
婚姻期间对应的增值=房屋增值×婚内归还本金/房屋原值
=320000元×73829元/120000元=196877元
夫妻共有份额=婚内归还本金+对应的增值
=73829元+196877元=270706元
对比上述不同意见计算结果，详见下表：
对比项目
第一种意见
第二种意见
第三种意见
主要观点
罚息复息计入还贷款项；以婚内付款与购房总成本比例计算对应增值
罚息复息不计入还贷款项；以贷款比例及还款期数比例计算对应增值
利息、罚息复息均不计入还贷款项；以还贷本金与原值比例计算对应增值
共同还贷款项
146996
87735
73829
对应增值
169468
167715
196877
夫妻共有财产合计
316464
255450
270706
【法理分析】最高法院2011年8月9日正式发布的《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”。（征求意见稿原第十一条表述是“应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿”）。《婚姻法》第三十九条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决”。根据上述规定，若夫妻双方无法协商，房屋产权归首付款支付方所有已无异议，夫妻共有部分包括共同还贷支付的款项及其对应财产增值，计算共同还贷支付的款项及其对应的财产增值时，选择计算口径不同，直接导致夫妻共同财产价值确认出现明显差异。本案房屋原值仅12万元，分割时也仅价值44万元，而现实中很多房屋动辄价值数百万元，计算方式的不同将导致巨大的利益差距。
为顺利解决婚姻家庭纠纷，笔者认为需要通过法理分析辨别其中哪一种计算方法最符合公平正义之原则，才可能为争议各方最终接受。
首先，先分析房屋夫妻共有份额争议涉及到三个法律关系：1、购房一方与房屋销售方的房屋买卖合同关系，其在购房时以首付款及贷款的方式已经向销售方支付全部房款，并取得房屋产权；2、购房一方与贷款银行之间的借款合同关系，该借款发生于结婚之前，应属于其婚前个人债务；3、争议双方的夫妻婚姻关系，婚姻存续期间以共有财产偿还了购房一方的全部或部分婚前债务。
其次，在明确法律关系的基础之上，再分析婚姻法律的演变过程。《婚姻法》第十七条之规定，夫妻共同财产包括：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。最高法院《婚姻法解释二》第十一条规定“一方以个人财产投资取得的收益”属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”。《婚姻法解释三》第五条规定“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”。从上述法律规定看，《婚姻法》认为婚姻期间取得的财产原则上属于共有财产，《婚姻法解释二》明确了个人财产投资收益也属于共有财产，但《婚姻法解释三》却强调了除孳息和自然增值之外的个人财产收益才属于共有财产。也就是说，按《婚姻法解释二》的规定，购房一方在婚前取得产权的房屋在婚内取得收益，应当属于“其他应当归共同所有的财产”，但是按《婚姻法解释三》的规定，如果婚前个人购房房屋，款项在婚前已全额支付，无权利负担，且婚姻期间对该房产无任何投入或贡献，只是因为市场价值的自然升高，该增值收益属于自然增值，不应属于共有财产。但是如果夫妻双方有一定投入，则婚姻期间增值中的对应部分应当属于共有财产。
再次，从相反视角看，《婚姻法解释二》第二十三条还规定“债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。”因此，原则上只能以个人财产归还个人婚前债务，不应将夫妻婚姻期间的共有财产用于归还购房一方的个人婚前债务，已经归还款项仍应当作为夫妻共有财产予以分割。
【解决思路】基于上述分析，笔者认为：
1、婚后共同还贷款项的确认。归还个人婚前债务的共有财产，应当包括因该债务而支出的所有款项，包括债务本金、利息、复息或罚息。虽然归还时直接用途或名称有所不同，因其均在婚姻期间的取得，根据《婚姻法》的规定，应当归于共有财产。
2、房屋增值中可计入夫妻共有财产的份额。因为购房的房屋存在按揭抵押贷款，在房屋上设有抵押权，为防止该房屋抵押权被银行行使，夫妻双方以共有财产支付银行本息，该支出与房屋继续为一方所有存在直接利害关系，进而对房屋增值有一定贡献，属于夫妻双方的共同投入，因此婚姻期间的增值收益不是“孳息和自然增值”，应有夫妻共有的份额。笔者认为房屋增值可以计入共有财产份额时应当综合考虑到以下因素：①使房屋无权利负担完全归于个人所有的全部成本（包括房屋原值、贷款本金、贷款利息、罚息、复息，购房支出的税款、二手房中的中介费等）；②婚前个人已支出的财产成本；③婚姻期间夫妻为还贷支出的共有财产价值；④房屋现值。在计算方法上应当首先计算出⑤房屋实际增值=④-①，然后计算⑥婚姻期间夫妻还贷支出对房屋价值保值增值的贡献比例=③/①，最后就可以计算出⑦可以计入夫妻共有的增值收益=⑤×⑥。
结合上述案例中实际情况，再看看三种计算方法。首先，夫妻共同偿还银行贷款的所有支出均应计算为夫妻共有财产，即146996元，第二、三种方法对该部分计算口径有误。其次，银行按揭借款时虽只有本金，但为了避免银行行使抵押权不仅需要支出本金，还需支出利息、复息、罚息，这些均是财务成本，均是为了房屋保值增值的支出成本。忽略该成本对房屋保值增值的作用，仅考虑婚姻期间本金或时间因素，对非购房一方不公。尤其是归还贷款时选择等额本息法或等额本金法，使用第三种计算方法中都会出现差异。再次，如果购房一方主张婚前支出的其他成本（比如税款、中介费等，案例中没有涉及），也应当将该成本作为房屋原值部分进行计算，才能保证科学、公正。
综上，笔者认为第一种方法遵循法律基本原理，具有合法性，照顾到婚姻双方的利益平衡，具有公正性，充分考虑到影响房屋增值的各种因素，具有科学性。
编辑：夏磊